06.05.2024,
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durchblicker Immo-Leistbarkeitsindex: Eigenheim für Durchschnittshaushalt unfinanzierbar, selbst Besserverdiener liegen deutlich über der Schuldentilgungsquote von 40 %\nAuch erwartete Zinssenkungen verbessern Leistbarkeit nur marginal\nNach wie vor hohe Kosten bei bestehenden Immo-Krediten – bis zu
60 % monatliche Mehrkosten bei jüngeren variablen Darlehen, Umstieg auf Fixkredit in vielen Fällen immer noch sinnvoll\nSpona: „Wohnbaupaket verfehlt Wirkung, Genossenschaftsmodell zielführender“\nNach wie vor hoher Anteil an variablen Krediten (45 %), Umschuldungen nehmen zu\nDas Wohnbaupaket der Regierung, sinkende Immobilienpreise, sinkende
variable Zinsen, inflationsangepasste Gehälter – viele Entwicklungen
lassen vermuten, dass sich die Leistbarkeit für das Eigenheim stark
verbessert hat. Mitnichten, wie eine aktuelle Analyse von
durchblicker, Österreichs größtem Tarifvergleichsportal, zeigt: Nach
wie vor müsste ein durchschnittlicher Doppelverdienerhaushalt[[1]]
(#_ftn1) für eine 90 m²-Neubauwohnung in Wien 59 % seines Einkommens
aufwenden, um den Kredit zu tilgen. Auch wenn der Zenit überschritten
sein dürfte – im Jahresdurchschnitt 2023 waren es 64 % – ist man von
der maximalen Schuldentilgungsquote von 40 % noch weit entfernt.
Lediglich Besserverdienende[[2]] (#_ftn2) nähern sich der in den
Kreditvergaberegeln vorgesehenen Ziel-Quote: Bei diesen Haushalten
würden derzeit durchschnittlich 45 % des Monatseinkommens in die
Kreditrückzahlung fließen.
Martin Spona, CEO von durchblicker: “Der durchblicker
Immo-Leistbarkeitsindex zeigt es schwarz auf weiß: Für
Durchschnittsverdiener platzt der Traum vom Eigenheim nach wie vor,
die Leistbarkeit hat sich gegenüber 2023 nur geringfügig verbessert.
Damit verfehlt das Wohnbaupaket auf vielen Ebenen bisher seine
Wirkung. Das Gießkannenprinzip benachteiligt einkommens schwächere
Haushalte, entlastet werden nur jene, die es sich ohnehin leisten
können. Aus unserer Sicht wäre etwa ein Genossenschaftsmodell mit
verpflichtender Kaufoption deutlich zielführender, um mehr Eigentum
im Wohnungssektor zu schaffen. Außerdem gilt es, Hürden für jüngere
Menschen, etwa im Bereich Eigenkapital, zu beseitigen.”
Zwtl.: Wohnbaupaket: Wegfall der Gebühren entlastet nur minimal,
geförderte Darlehen noch unklar
Die Immobilienpreise sind zuletzt minimal gesunken. Bei der
Beispiel-Immobilie im 3. Wiener Gemeindebezirk bedeutet das 8.140
Euro statt 8.200 Euro pro m². Das verringert die Kaufnebenkosten.
Dazu kommt der Wegfall der Grundbuch- und
Pfandrechtseintragungsgebühr im Rahmen des Wohnbaupakets. In der
Beispielrechnung sind das rund 11.500 Euro (2,5 % vom Kaufpreis).
“Die geförderten Darlehen sind in der jetzigen Ausgestaltung des
Wohnbaupakets noch nicht berücksichtigt. Es zeichnet sich aber
bereits jetzt eine hohe Komplexität ab, weshalb einige Banken
angekündigt haben, davon abzusehen”, so Spona.
Zwtl.: Erwartete Zinssenkungen wirken sich nur marginal aus
Analysten gehen demnächst von Zinssenkungen durch die Europäische
Zentralbank in Höhe von rund 0,5 % aus. Für die Immo-Leistbarkeit
bedeutet das laut durchblicker-Modellrechnung zunächst nur eine
marginale Erleichterung: Statt 59 % wären dann “nur” mehr 55 % des
Haushaltsnettoeinkommens fällig. “Um bei der Schuldentilgungsquote
von 40 % zu landen, bräuchte es eine Zinssenkung in Höhe von rund 3
Prozent - und das ist aus jetziger Sicht nicht zu erwarten bzw. sind
bereits im nächsten Jahr wieder Zinserhöhungen denkmöglich”, so
Andreas Ederer, Head of Banking bei durchblicker.
Stark betroffen sind nach wie vor auch jüngst abgeschlossene
variable Kredite. Hätte man dieselbe Wohnung bereits 2021 erworben,
zahlte man damals für einen variabel verzinsten Kredit im ersten
Monat 1.740 Euro zurück. Inzwischen beträgt die Rückzahlungsrate
2.745 Euro und damit knapp 60 Prozent mehr als zum Abschluss des
Kredits.
Zwtl.: Umschuldung auf Fixkredit zahlt sich mehr denn je aus
Das variable Zinsniveau ist seit Jahresbeginn rückläufig. Der
Grund: Die Märkte haben die in Kürze zu erwartenden Zinssenkungen der
Europäischen Zentralbank bereits eingepreist. Der Euribor liegt
derzeit rund 6,3 Prozent unter dem Niveau von Ende 2023. Seit nunmehr
einem Jahr sind Fixzins-Angebote günstiger als variable Kredite. So
kostet aktuell eine 15-jährige Fixzinsbindung um bis zu 1,575
Prozentpunkte weniger als die variabel verzinste Kreditalternative.
„All jene mit variablen Krediten, die aktuell Schwierigkeiten mit der
Tilgung ihres Kredits haben, sollten auf jeden Fall eine Umschuldung
in Erwägung ziehen. Damit lässt sich das Zinsänderungsrisiko für
einen definierten Zeitraum völlig ausschalten, das schafft
finanzielle Sicherheit. Wer es sich leisten kann, auf sinkende Zinsen
zu wetten, für den kann es sich auszahlen, bis Jahresende
abzuwarten”, erklärt Ederer.
Zwtl.: Österreicher:innen tendieren zu Risiko bei Finanzierung,
Sicherheit bei Sparen
Mit Stand Jänner 2023 war österreichweit rund 45 % der
aushaftenden Kreditsumme variabel verzinst (OeNB), der Trend ist
rückläufig. Dennoch ortet Spona eine ungleiche Risikoverteilung in
der Veranlagung: „Traditionell gehen die Österreicherinnen und
Österreicher bei der Finanzierung mit einem hohen Anteil an variablen
Krediten ein deutlich höheres Risiko ein als beim Sparen. Da ist nach
wie vor das wenig ertragreiche Bausparen federführend. Während man
beim risikoreicheren Veranlagen maximal weniger Rendite rausbekommt,
sind die Zinsänderungen bei variablen Krediten mitunter
existenzgefährdend. Hier fehlt es an unabhängiger Beratung und
Finanzbildung.“
Anders sieht es bei Kreditabschlüssen über durchblicker aus: Hier
waren im Jahresdurchschnitt 2023 95 % der Kredite fix verzinst. “Der
hohe Anteil liegt daran, dass unsere Expertinnen und Experten den
Kundinnen und Kunden schon länger einen Fixzinskredit empfehlen, um
das Zinsänderungsrisiko für längere Zeit auszuschalten - außerdem
waren sie ja zuletzt sogar günstiger als variable Kredite. Dank des
umfassenden Marktüberblicks und der unabhängigen Beratung treffen
unsere Nutzer:innen informierte Entscheidungen.”
Bildmaterial und Grafiken finden Sie unter:
https://tinyurl.com/ma2kn2cv (
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Über[ durchblicker
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starken Marken in Polen, Österreich, Ungarn, Tschechien, der Slowakei
und Litauen marktführend ist. Aktuell beschäftigt der österreichische
Marktführer unter den Tarifvergleichsportalen mit Sitz in Wien mehr
als 100 Mitarbeiter:innen. Partner von [durchblicker]
(
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topprodukte.at und die Österreichische Fußball-Bundesliga. Weitere
Informationen unter www.durchblicker.at.
* * *
[[1]] (#_ftnref1) Statistik Austria, Nettojahreseinkommen der
unselbständig Erwerbstätigen Österreich 2022 unter Berücksichtigung
der WKO Statistik Einkommensprognose für 2023 (+8,6 %) und 2024 (+8,2
%)
[[2]] (#_ftnref2) Statistik Austria, Nettojahreseinkommen der
unselbstständig Erwerbstätigen Österreich, 3. Quartil (75 % liegen
unterhalb und 25 % oberhalb dieses Einkommens)
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